在加拿大买房不仅可以满足家庭居住需求，还可以进行长期投资以便规划未来。而根据购房者的身份不同，其购房条件和税务待遇也有所不同。比如，新移民在购房时将享有一些优惠政策，而学签工签买房将受到一定的限制，具体可以分为购房条件限制和税务责任两方面。本文将为大家仔细盘一盘在加拿大买房的攻略与技巧，并围绕购房条件限制和税务责任为大家说明工签学签买房需要注意什么。
加拿大房屋概况
房屋类型
加拿大的房屋类型多种多样，购房者可以根据自己所在的区域、家庭需求和预算，选择适合自己的房屋类型。以下是加拿大常见的房屋类型：
- 独立屋（Detached House）：独立屋就是我们常说的别墅，四面都有自己的围墙和花园；
- 联排别墅（Townhouse/Row House）：联排别墅是一组连接在一起的房屋，和邻居共享一面或两面墙，但独门独户；
- 半独立屋（Semi-Detached House）：半独立屋是两栋房屋共用一面墙，类似于联排别墅，但住宅间距比联排别墅更大一些；
- 公寓（Condominium/Apartment）：每个住户拥有自己的物业单元Unit，而公共区域（比如大厅、楼梯、电梯、洗衣房等）是共用的。
房屋结构
加拿大的房子结构主要有两种，分为木质结构和混凝土结构：
- 木质结构：加拿大房屋大多都是木质结构，因为加拿大有丰富木材资源，而且木质结构具有较高的隔热性能；
- 混凝土结构：混凝土结构常用在一些大型楼盘中，比如高层公寓、商业建筑等，混凝土结构具有良好的耐久性和强度。
那么木质结构和混凝土结构有什么各自的优劣势呢？我们看下方表格。
| 房屋结构 | 优势 | 劣势 |
|---|---|---|
| 木质结构 | 经济性：木材相对较便宜，木制结构通常比混凝土结构的房屋更经济 修建周期：木质结构建造相对快速，可以更快地竣工 隔热性：木质结构通常具有较好的隔热性能，适合寒冷的加拿大冬季 灵活性：木质结构方便后期改造和扩建，适合个性化定制 | 需要定期维护：木制结构需要进行防治虫害、防水处理等定期维护和保养 耐久性：相较于混凝土结构，使用寿命短 防火性：木质结构容易受到火灾风险 |
| 混凝土结构 | 耐久性：使用寿命长，能够更好的抵御风雨和自然灾害 防火性：混凝土结构具有良好的防火性，降低火灾风险 维护成本低：混凝土结构不需要太多的后期维护 | 建造成本：初期建造成本较高，比木质结构更昂贵 建造时间：施工周期较长 |
房屋细节
- 房屋面积：在加拿大，买房时通常会讨论房屋的总价格，而很少单独讨论面积单价。房屋的总价格是指整个房产的售价，包括土地和房屋本身的价值。尽管面积单价（每平方米或每平方英尺的房价）在一些地区可能会被提及，但它通常作为房价的一部分进行讨论，并不像中国一样成为购房决策的主要参考因素；
- 装修：可以和开发商协商装修方案和细节，交房即可入住。与中国不同的是，西人习惯房间里不装吸顶灯，除了餐厅有一个吊灯，其他房间都是使用落地灯或台灯来照明。房间里一般都有直接打造好的衣柜或衣帽间，不需要再单独买衣柜。加拿大人工贵，改造成本不低；
- 电器：不管是新房还是二手房，都会配备日用基础电器，电磁炉（或气炉）、烤箱、微波炉、冰箱、洗碗机、烘干机、洗衣机等。如果想买二手老公寓，需要注意单独住户里是不配备洗衣机和烘干机的。老公寓都是公用洗衣房，而且由于上下水管道老旧，基本上禁止住户自己安装洗衣机和烘干机；
- 供暖：加拿大的冬季严寒，公寓一般都是每年定期集中供暖，包含在每月的物业费里（也有另算的）。而独立屋一般都是通过烧天然气来供暖，每家都有独立的锅炉以及开关，可以自行选择开关暖气；
- 空调：
- 地域差异：
- 加拿大南部的一些大城市和气候较炎热的地区，比如多伦多、温哥华、温尼伯、蒙特利尔等城市的许多住宅通常都配有空调设施，以应对夏季高温和潮湿的天气；
- 加拿大北部的一些地区，由于夏季气温相对较低空调设施的需求并不迫切，仅仅依靠自然通风和其他方式来调节室内温度；
- 空调类别：
- 小型住户或公寓会使用窗式空调（Window Air Conditioner）、分体式空调（Split Air Conditioner），或有些新公寓会配备中央空调系统（Central Air Conditioning）；
- 独立屋大多使用独立式空调系统（Ductless Mini-Split Air Conditioning）以独立控制房间温度。
- 地域差异：
加拿大房屋产权
在中国，土地属于国家所有，购买房屋获得的是房屋的使用权，通常以70年为期限。购房者可以拥有房屋的使用权，但不拥有土地的所有权。而加拿大采用完全产权制度，房产所有权归购房者完全所有，可以自由买卖、转让和继承。
与中国地产所有权登记制度（或称产权证系统 Deed System）不同，加拿大没有严格意义的“房产证”一说，每个省都有其独立的地产所有权计算机登记数据系统（托伦斯业权登记注册系统 Torrens System）。在加拿大买房交接以后，律师会去Land Title Office为房主登记产权，并开一张Land TitleCertificate。这张纸上记录着房屋识别信息如LINC Number或TITLE Number房子信息、注册日期和房主名字等。但这张纸并没有显示使用权、抵押权、债权等，它只作为一个时间节点的产权调查结果。
加拿大有三种土地产权
- Freehold（永久产权）：最常见的所有权种类，可为永久自由拥有权。所有者对土地拥有绝对自主权，可以自行决定如何使用。而且无时间限制，可以继承，直至所有者出售过户至其他人为止；
- Leasehold Estate（租赁地产）：租用权，买家不能永远拥有土地，更不能买卖，通常有租赁年限，比如99年。这种产权一般适用于原住民保留地、国家公园等一些性质比较特殊的土地；
- Life Estate（终身地产）：对于有特殊背景的所有者，政府会为其提供土地或房产的使用权。但此权利不可继承，在所有者去世时同时失效。
房产联名
在加拿大，房主可以将配偶或其他合法伴侣的名字加到房产证上。这将使双方成为房屋的共同所有人，共同持有房屋的产权。除了地产独有，在加拿大联名拥有资产分为联权共有(Joint Tenancy)和分权共有(Tenants in Common)：
- Sole Ownership（独有权）：指地产（Land Title）登记时只有一个人的名字，所有者对此土地和房产拥有100%的使用权和支配权；
- JointTenancy（联权共有）：地产登记时由两人或以上的所有人共同登记，主要为夫妻或父母子女等亲人共同拥有。所有人对土地享用同等权利和利益，如果其中一位所有者去世，其他所有者自动继承其所有权；
- Tenancy In-Common（分权共有）：类似于股份制，地产登记时由两人或以上的所有人共同登记。这种情况大多是投资人合伙购买一处地产，登记时按投资百分比分配份额。所有者可以转让自己拥有的份额，但去世时，其它所有者没有自动继承其所有权的权利。
添加配偶名字到房产证上可能需要进行一定的法律手续和付费，同时也涉及到贷款、财产权益和继承等问题。因此，在做出这样的决定前，建议咨询专业的房地产律师或地产经纪人，以确保遵守当地法律和税收规定，并做出最适合您情况的决策。
加拿大买房流程
第一步，登陆加拿大，前期建议租房过渡
许多人在登陆加拿大前期，会选择先租房居住。这样既不耽误安顿，也有时间充分地了解当地房地产情况。
第二步，了解当地房地产市场，做好财务预算和准备
在加拿大，不同地区的房价、生活成本和社区环境差异较大。在购房前，建议新移民进行充分的市场研究和调查，了解适合自己的地区和房产类型，之后再做决定。大家可以访问housesigma、realtor等网站进行了解，也可以选择参观open house。新移民应认真评估自己的资金情况，不仅要考虑到购买房产的资金，还要考虑到未来一段时间的生活成本和其他指出。
第三步，找到加拿大房地产持牌经纪
新移民可以选择自行进行房地产交易或与房地产中介合作，也可以寻求持牌经纪的专业帮助。选择持牌地产经济有以下优势：
- 熟悉当地房地产市场：新移民对加拿大的房地产市场可能不太了解。持牌经纪通常对当地市场情况非常熟悉，可以提供有关房价、社区特点和学校等方面的重要信息；
- 熟悉法律和合同：房地产交易涉及许多法律文件和合同，这些文件可能对新移民来说比较陌生。持牌经纪可以解释和协助处理这些文件，确保交易过程合法和顺利；
- 拥有谈判技巧：持牌经纪通常在谈判方面有经验，并可以代表买家争取最佳的房价和交易条件；
- 可进行跨文化交流：对于语言或文化方面可能存在障碍的新移民，持牌经纪可以提供更顺畅的交流和沟通。
第四步，申请贷款
如果购房涉及到贷款，购房人需要满足一些申请条件。在加拿大贷款买房，建议做好以下准备：
- 首付款：一般来说，首付款至少需要支付房屋总价的5%-20%；
- 贷款申请：向银行或贷款机构申请贷款，银行会进行压力测试评估申请人的还款能力和信用风险，以决定批不批准；
- 收入证明：银行通常要求购房者提供收入证明，以确认购房者的还款能力。收入证明包括但不限于工资单、报税单、银行流水等；
- 信用记录：申请人如果经常使用信用卡，或有其他借贷，一定要保持信用记录良好。如有需要，可以先查看自己的信用报告并做好相应的改善；
- 贷款预批准：提前找银行进行贷款预批准，银行会对个人财务状况进行初步评估并预估能够贷到的金额。
准备完毕，提交贷款申请，向银行或贷款机构提供所需的个人信息和资料，等待贷款批准。
第五步，签订购房合同并过户
当购房申请获得批准后，与卖方签订购房合同，明确房屋价格、交付日期、附加条件等。在完成购房合同签订后，办理房屋过户手续，将房产过户到您名下。
第六步，支付税费和费用
除了贷款首付和每月按揭，购房时还需要支付以下费用：
- 土地转让税：分为省级、市级两种。每个省份、城市都有自己的税阶，根据购房价格征收一定百分比的税款；
- 律师费：一般在1000-1500加币左右；
- 验房费：100-500加币左右；
- 房屋保险费：贷款买房时，贷款机构都会要求拟购买房屋保险，尤其是火险。如果是买Condo，因为物业管理费里已经包括了房屋保险，所以不做要求；
- 地税：房屋交接以后， 需要每年（或每月分摊）缴纳地税。
第七步，搬迁入住
在购房交易完成后，新户主就可以搬迁到新购的房屋，开始新的生活啦！
什么是加拿大海外买家购房限制？
近年来，由于外国资金不断涌入加拿大住宅房地产市场，导致加拿大人越来越难以承受日益高涨的民用住宅的房价。为了确保房屋作为加拿大家庭的住房，而不是成为投机性金融资产，加拿大政府于2023年1月1日起生效了《禁止非加拿大人购买住宅物业法案》，也就是我们常说的海外买家购房限制。根据这一法案，外国商业企业、非加拿大公民、非PR将被禁止在加拿大购买民用住宅物业。该法案原本设置2年有效期，后又延期至2027年1月1日。
目前，海外买家被限制的购房类型仅限于民用住宅，包括独立屋、公寓、楼花等。也就是说海外买家仍有机会购买其他类别的房地产，比如：
- 娱乐性住宅物业：比如度假屋、小木屋；
- 三个以上住宅单元的Multiplex楼宇；
- 商业或工业建筑：比如农场、酒店、加油站、仓储、码头、养老院、餐厅等等。
什么是加拿大海外买家税？
海外买家税是针对非加拿大居民在某些省份购房时额外征收的税费。海外买家税并非联邦税收，而是由各省决定相关细则。目前安省和BC省有海外买家税，详情如下：
- 安省非居民投机税：非加拿大公民或永久居民在安省内购买6个单元以下的民用住宅，需要缴纳非居民投机税（Non-Resident Speculation Tax，NRST），税率为25%。已经获得安省提名信的移民申请人将豁免NRST。如果购房者在购买民用住宅后四年内成为加拿大永久居民，将获得永久居民NRST退税；
- BC省海外买家税：非加拿大公民或永久居民在BC省指定地区购买民用住宅，需要缴纳海外买家税，税率为20%。但已获得BC省提名信的移民申请人豁免海外买家税。购房者在购买BC省民用住宅后1年内成功获批枫叶卡，将获得BC省海外买家税的退税。
加拿大学签工签买房条件
海外买家购房限制对工签学签持有人提供了买房资格豁免。加拿大学签工签持有人如果满足下列条件，也将有机会在加拿大买房。
加拿大工签买房条件
- 持有的加拿大工签有效期超过183天；
- 首次在加拿大购买住宅物业。
请注意：加拿大政府取消了工作经验年限、报税记录等要求；
加拿大学签买房条件
综上，工签学签买房不仅需要满足购买资格条件，还需要额外支付海外买家税。加拿大政府的此举都是为了给本国人民或永久居民提供更加稳定的房产价格以及合理的供需关系，无可厚非。同时相关政策又豁免了部分临时居民（比如工签、学签）的购房限制，以支持国际人才在加拿大的工作与学习，促进了加拿大社会的包容性和多样性。
2025年加拿大房价走势
房屋的类型、所处的位置、周边配套设施不同，价格也是天差地别。由于新移民不断涌入、房屋修建速度缓慢，加拿大住房资源逐年紧缺，房屋价格也水涨船高。目前加拿大政府已经出台多项缓解住宅资源紧张的政策，并大力修建新住房，想要在加拿大买房的新移民可以根据自己的需要选择适合自己的房子，并参考近年来的房价走势寻找最佳买房时机。
